„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt“. Alt und immer noch aktuell ist dieses Zitat von Schiller. Es charakterisiert das Mietrecht Stuttgart und Umgebung ebenso wie die Mietsituation an allen anderen Orte auch, und dazu noch eine Vielzahl von mietrechtlichen Streitigkeiten. Oft ist es aber auch so, dass der Streit aus falscher Einschätzung der eigenen oder fremder Rechte resultiert. Viele Fehler am Ende und zu Beginn des Mietverhältnisses können aber vermieden werden und die damit einhergehenden zusätzlichen, mitunter recht hohen Kosten für den Rechtsstreit.
Im Folgenden werden zur besseren Orientierung einige Schlagworte des Mietrechts in ihrer Bedeutung und Konsequenz kurz angerissen.
Eigentümerwechsel
Ein Eigentümerwechsel bedeutet für den Mieter kein Grund zur Aufregung. Das Gesetz bestimmt in solchen Fällen: Kauf bricht Miete nicht. Sollten Sie also von ihrem bisherigen Vermieter dahingehend informiert werden, dass das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft wurde so stellt diese Benachrichtigung und der darin bestehende Umstand für sich genommen kein Problem dar. Die neuen Eigentümer treten in alle Rechte und Pflichten der bisherigen Eigentümer ein.
Die Miete ist an die neuen Eigentümer erst dann zu zahlen, wenn diese im Grundbuch eingetragen sind. Etwas anderes gilt, wenn die alten Vermieter ihren Anspruch auf Mietzahlungen an die neuen Eigentümer abgetreten haben. Wenn also der Mieter vom alten Vermieter aufgefordert wird, Zahlungen ab sofort an den neuen Vermieter zu leisten, ist davon auszugeben, dass eine solche Abtretung vorliegt
Problematisch wird es, wenn sich alte Vermieter und neuer Vermieter diesbezüglich nicht einig sind. Dann sollte die Miete beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt werden. Ein Fehler jedenfalls sollte auf keinen Fall begannen werden: die Miete gar nicht zu zahlen dann nämlich droht die Kündigung.
Eine Gefahr von den neuen Vermietern könnte dahingehend ausgehen, dass diese beispielsweise aus Eigenbedarf kündigen. Dazu bedarf es aber Voraussetzungen, ohne deren Vorliegen eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich ist (siehe dazu näher unter Eigenbedarfskündigung)
Ebenfalls problematisch kann es hinsichtlich der Umwandlung werden. Dies bedeutet, dass aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen gemacht werden, die dann vom neuen Eigentümer naturgemäß auch bezogen werden wollen. Zum diesbezüglichen Kündigungsproblem siehe: Umwandlung.
Zuletzt sollte nicht die Kaution vergessen werden. Wie mit der Kaution in einer solchen Situation umzugehen ist, wird unter dem Stichwort „Kaution“ beschriebenen.
Kaution
Es ist üblich, dass zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag vereinbart wird, dass vom Mieter an den Vermieter eine Kaution bezahlt wird. Sinn und Zweck dieses Vorgehens ist, dass der Vermieter gegen den Mieter eine Absicherung für den Fall hat, dass der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht, Schönheitsreparaturen nicht durchführt oder die Miete nicht bezahlt. Problematisch wird es immer dann, wenn zwischen Mieter und Vermieter am Ende des Mietverhältnisses diese Frage streitig ist und der Vermieter die Kaution nicht ausbezahlt.
Wichtig ist zu wissen, dass die Mieter berechtigt sind, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen, egal was im Mietvertrag steht. Wobei die erste Rate erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu bezahlen ist.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einer Bank getrennt von seinem übrigen Vermögen zu hinterlegen. Dabei ist die Kaution marktüblich zu verzinsen, und die Kaution samt Zinsen am Ende des Mietverhältnisses wieder an den Mieter zu bezahlen. Des Weiteren gibt es die Möglichkeit die Kaution in Form einer Bankbürgschaft zu erbringen.
Der Vermieter kann immer dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn der Mieter, vor allem am Ende des Mietverhältnisses, seinen mietvertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist. Etwaige Schäden der Mietsache kann der Vermieter dann mit der Kaution verrechnen. Der Vermieter ist auch berechtigt ausbleibende Zahlungen aus der Kaution zu decken. Der Mieter ist aber dann verpflichtet die Kaution wieder aufzufüllen. Nicht zulässig ist, obwohl dies oft fälschlicherweise angenommen wird, dass die letzten Monatsmieten nicht gezahlt werden brauchen, weil der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen könne. Dies ist unzulässig, weil es nicht den Sinn und Zweck der Kaution trifft.
Wann der Mieter seine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückfordern kann, wird unterschiedlich beantwortet. Dem Vermieter wird für die Rückzahlung eine Zeit bis zu 6 Monaten gewährt. Dies ist aber sehr vom Einzelfall abhängig. Um auf der sicheren Seite zu bleiben, sollte also der Mieter erst nach Ablauf der sechs Monate seine Kaution zurückfordern, da er andernfalls aus diesen rein formalen Gründen, eine Niederlage vor Gericht riskiert.
Kündigung
Hier gibt es mehrere Möglichkeiten. Es kann der Vermieter kündigen oder aber der Mieter. Dies kann ordentlich mit Kündigungsfrist oder fristlos sein. Der Mietvertrag kann ein unbefristeter oder aber ein befristeter sein. In diesen verschiedenen Fällen gelten unterschiedliche Voraussetzungen bzw. Anforderungen. Als erstes ist auf die Form zu achten. Die Kündigung hat schriftlich zu folgen. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Das Gleiche gilt für um E-Mail Faxe oder Telegramme. Gekündigt werden muss, wenn es mehrere sind, von allen Mietern gemeinsam bzw. von allen Vermietern die dem Mietvertrag geschlossen haben um. Adressiert werden muss diese Kündigung an alle Vermieter bzw. Mieter um sein mit denen der Mietvertrag geschlossen wurde.
Besonderheiten zu Kündigungsfristen.
Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, so können die Mieter ohne Angabe eines Grundes die Wohnung kündigen. Hierbei haben Sie aber auf Kündigungsfristen zu achten. In den Mietverträgen vor dem September 2001 erfolgte nach dem Gesetz eine Staffelung der Kündigungsfristen, die ihrerseits von der Länge der Mietdauer bzw. Wohndauer abhing. Diese Fristen, die von 3 bis 12 Monaten reichten, galten für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Zulässig war aber auch eine individual rechtlich vereinbarte Verlängerung der Kündigungsfristen; eine Verkürzung galt nur zu Gunsten der Mieter.
Hier hat sich mit der Reform des Mietrechts im September 2001 dahingehend einiges geändert, als nun für den Mieter eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten ist, wobei man darauf achten muss, dass spätestens am dritten Werktag des Monats, soll er noch zur Kündigungsfrist zählen, die Kündigung beim Vermieter eingeht (eine Ausnahme kann der Samstag sein, wenn er der dritte Werktag ist). Für den Vermieter dagegen bleibt es bei der Staffelung der Kündigungsfristen mit Ausnahme der 12-monatigen Frist: diese entfällt.
Problematischer war es für Mietverträge, die vor dem September 2001 abgeschlossen wurden, danach aber erst gekündigt werden. Seit 1. Juni 2005 gilt aber auch hier, dass die Mieter grundsätzlich nur noch eine einheitliche dreimonatige Kündigungsfrist haben, egal wie lange das Mietverhältnis bisher schon dauert oder wann es abgeschlossen wurde.
Besonderheiten zu Kündigungsgründen
Wie bereits oben schon erwähnt, bedarf der Mieter keines Grundes um das Mietverhältnis zu kündigen. Ganz anderes sieht dies bei den Vermietern aus. Der Vermieter oder die Vermieterin können bei einem unbefristeten Mietvertrag nur unter ganz bestimmten Umständen kündigen:
- schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten
- Eigenbedarf des Vermieters
- Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
Der Vermieter hat seine Kündigung immer ausführlich zu begründen und kann sich hierfür nur auf die oben genannten Gründe berufen. Im Fall der schuldhaften und nicht unerheblichen Verletzung der mietvertraglichen Pflichten hat zuvor eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter zu erfolgen. In schwerwiegenden Fällen ist dem Vermieter auch eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich.
Besonderheiten hinsichtlich der Kündigung gelten bei Einliegerwohnungen / Zweifamilienhäusern. Eine Ausnahme zu dieser Besonderheit gilt in bestimmten Grenzen für Dreifamilienhäuser.
Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist für den Mieter immer an den weiteren Kündigungschutz durch die sogenannte „Sozialklausel“ zu denken. Hierzu bedarf es des Widerspruchs gegen die Kündigung, der aber besonderen Vorschriften hinsichtlich Form und Frist unterworfen ist.
Mietminderung
Nur wenn sich die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand findet hat der Vermieter das Recht die volle und vertraglich festgesetzte Miete zu verlangen. „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er (der Mieter) nur einen angemessenen herabgesetzte Miete zur entrichten.“ Das sind die Worte des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Entscheidend ist also der mangelhafte Zustand der Wohnung. Dabei ist es unerheblich ob der Vermieter die Mängel verschuldet hat oder nicht. Andererseits muss der Mieter um seine Rechte zu wahren auftretende Mängel dem Vermieter auch umgehend anzeigen. Andernfalls riskiert der Mieter sogar Schadensersatzforderung durch den Vermieter. Ein Ausschluss der Mietminderung liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat, beispielsweise Schimmelbildung durch falsche Belüftung der Wohnung.
Liegen nun die Voraussetzung für eine Mietminderung vor, so kann diese auch durch den Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Ausnahmen hierzu können bilden:
Das Mindern der Miete ist dabei aber nicht ohne Risiko. Es ist nicht einfach einzuschätzen in welcher Höhe ein Mangel zur Minderung berechtigt. Schätzt man den Schaden größer ein als er ist und mindert man einen zu großen Betrag über zu lange Zeit, riskiert man zum einen nicht nur eine erhebliche Nachzahlungen sondern zum anderen sogar die Kündigung, wenn sich ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten ergeben hat. Daher ist bei Mietminderung Vorsicht angesagt. Eine Möglichkeit diesem Risiko zu begegnen ist, dass die Miete nur Vorbehalt bezahlt wird, und dies dem Vermieter auch dann mitgeteilt wird. Dies hat den Vorteil, dass man im Fall einer Fehleinschätzung keine Nachzahlungen bzw. Kündigung riskiert, auf deren Seite aber auch die Möglichkeit der Minderung nicht verwirkt und diese, sobald die Höhe der Minderungsquote festgestellt ist nachträglich durchführen kann.
Neben der Minderung stehen aber unter bestimmten Voraussetzungen auch weitere Instrumente zur Verfügung: Ersatzvornahme, Schadensersatzforderungen, Mängelbeseitigungsklage …
Schönheitsreparaturen
Obwohl nach dem Gesetz den Mieter die Schönheitsreparaturen nicht treffen, können diese Pflichten aber mietvertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Und so verhält es sich auch in den allermeisten Fällen in der Praxis, dass nämlich der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Doch was sind Schönheitsreparaturen? Dazu zählt, was sich in der Wohnung befindet und beim Wohnen abgenutzt wird. Insofern muss aber eine Differenzierung zum Mangel oder Schaden gemacht werden, der keine Abnutzung darstellt sondern durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden ist. Unter Schönheitsreparaturen fallen beispielsweise das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, Fußböden gehören dazu, das Anstreichen von Heizkörpern und Heizrohren, die Innenseite von Türen und Fenstern.
Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gilt nun der Grundsatz, dass ein Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, als er selbst abgewohnt hat. Gegenteilige Klauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam. Dies ist bei z.B. dann der Fall, wenn der Mieter eine Renovierung bei Einzug durchzuführen hat und darüber hinaus auch noch verpflichtet ist bei Auszug eine Schlossrenovierung durchzuführenden. Hier gibt es aber mehrere Variationen. Zu nennen sind insbesondere Renovierungen und Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Diesbezüglich hat sich in der letzten Zeit durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einiges getan. Bisher war es so, dass in vielen Mietverträgen starre Renovierungsfristen festgeschrieben waren, die die Renovierung der Küche, des Bades bzw. der Wohn- und Schlafräume und Nebenräume mit den Worten mindestens oder spätestens oder dergleichen festgeschrieben haben. Diese starren Regeln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Renovierung durchführen muss. Wirksam hingegen sind die Renovierungsklauseln, wenn diese „elastischer“ formuliert sind, wenn sich also Formulierungen finden wie in der Regel oder in etwa.
Es gibt keinen Anspruch, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen. Der Anspruch kann lediglich dahin gehen, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Ist der Mieter also in der Lage die Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen kann es dies auch selbst tun. Vorsicht ist aber geboten, wenn die Arbeiten unsachgemäß ausgeführt werden und so zu einer Wertminderung der Wohnung führen. Dann macht sich der Mieter unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig. Weigert sich der Mieter einer rechtmäßigen Renovierungspflicht bzw. Schönheitsreparatur nachzukommen, kann der Vermieter unter den entsprechenden Voraussetzungen auch selbst einen Fachbetrieb beauftragen und die Kosten den Mietern in Rechnung stellen.
